Do Re Mi Rekonstruktsioon

Ümberehitamisest rekonstrueerimiseni

„Ehitise rekonstrueerimise“ legaaldefinitsiooni ümbermääratlemisel on kätt proovitud korduvalt. Igal viisaastakul võtab uus teotahet täis ametkond ette ehitusseaduses rekonstrueerimise mõiste muutmise.

Ennemuistsetel aegadel kasutati Eestimaal terminit ümberehitamine, mis ehitamise alaliigina eristas ehitise muutmist täiesti uue püstitamisest. Nii 1932 a. kui 1993. a Tallinna ehitusmäärustes nimetati konstruktsioone muutvaid ehitustöid ümberehitamiseks.

Aastal 1995 jõustunud planeerimis- ja ehitusseaduses (PES) sellist mõistet nagu „rekonstrueerimine“ ei kasutatud. Ehitamise alla loeti konstruktsioonide, ruumijaotuse või välisilme konstruktsioonilist muutmist, mille jaoks samuti ehitusluba vajalik oli.

Aastast 2003 kehtivas ehitusseaduses võeti aga kasutusele termin „rekonstrueerimine“ kui ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine.

Aasta 2008 kevadel üritati täpsustada rekonstrueerimise terminit selliselt, et kui ehitustööde käigus ehitis ei säili või säilib ainult alus või vundament, on tegemist uue ehitise ehitamisega. See katse aga ei õnnestunud ning 1. maist 2009 jõustunud redaktsioonis oli tehtud muudatus vaid avatäidete (akende, uste) asendamise kohta, mida teatud juhtudel rekonstrueerimiseks ega ka muuks ehitamiseks ei loeta.

Nüüd siis on mindud uuele katsele. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi poolt ülemöödunud nädalal kooskõlastusringile saadetud seaduseelnõus sisalduv versioon paneb ette sellise sõnastuse: „Ehitise rekonstrueerimine on ehitise oluliste osade kompleksne parendamine.“ Sealjuures selgitavad eelnõu autorid, et oluliste osade sisustamisel tuleb lähtuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse §’s 55 g 2 sätestatust, mille järgi ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavast asja oluliselt kahjustamata.

Õhuke joon, mis paindub

Vajaduse rekonstrueerimise mõiste muutmiseks loob ilmselgelt selle termini siiani hägune ja mitmetitõlgendatav tähendus. „Rekonstrueerimisloaga“ lubatud ehitustegevuse suhtes ei ole tänaseni saavutatud ühiskondlikku kokkulepet ning selle sisustamisel lähtutakse pigem sellest kuidas kasulikum on.

Kui on kasulikum väita, et hoone lahtimonteerimine ja uutest materjalidest sarnasena kokkupanek samale asukohale on re-konstrueerimine ehk uuesti üles ehitamine, nagu kinnitab Võõrsõnadeleksikon, siis väidame nii. Kui aga on kasulikum väita vastupidist, tugineme sellele, et rekonstrueerimine tähendab pigem ümberehitamist, mille käigus välisilmet ehk piirdekonstruktsiooni täielikult asendada ei saa. Viimane tõlgendus on sageli kasulik just naabritele, keda morjendab see, et rekonstrueerimise tähe all on läbimata jäetud detailplaneeringumenetlus, mida uue hoone püstitamine üldjuhul nõuab kuid olemasoleva hoone rekonstrueerimine mitte.

Paraku ei ole ka ühtegi Riigikohtu lahendit, mis lõpliku tõlgenduse terminile annaks. Riigikohtu kriminaalkolleegium leidis juba 2007. aastal (kriminaalasjas 4-07-2548), et ehitise püstitamine ja rekonstrueerimine ei ole mitte üksnes formaalselt erinevad ehitamise liigid, vaid rekonstrueerimine saab erinevalt ehitise püstitamisest olemuslikult toimuda ainult juba olemasoleva hoone suhtes. Kolleegium nõustus, et kuna ES ei sätesta uusehitise mõistet, tuleb igal üksikjuhul hinnata, millise tulemuseni sooviti jõuda – kas püstitada uus ehitis või parendada olemasolevat. Kõnealuses lahendis loeti kohtu poolt rekonstrueerimiseks ehitustegevus, mille käigus vahepeal hoone seinad ja katus lagunesid ning teistsugustest materjalidest üles ehitati.

Uue ehitise püstitamise ja olemasoleva rekonstrueerimise vahel on seega vaid õhuke joon, mida annab vastavalt vajadusele painutada kuhu vaja.

Mida võib aga uuest legaaldefinitsiooni kavandist oodata?

Kompleksne parendamine – remont = ehitamine?

Ettepanek loob fenomenaalselt teise tähenduse seni kehtinud õiguskorda. Rekonstrueerimise alla läheksid eelnõu kohaselt ka remont, mille käigus muudetakse vaheseinte asukohta, samuti aga ka renoveerimine, mille käigus kantakse välisseintele uus värv või krohv. Nimelt on seinad, vahelaed, põrandad ehitise olulised osad. Parendamine ei seisne aga kindlasti ainult seni ehitamiseks peetud tegevuses, vaid võib väljenduda ka uue kattematerjali, uue viimistluse peale kandmises.

Tänaseni nende tegevuste jaoks ehitusluba taotleda ei ole olnud tarvis. Kas omanikud tulevikus iga sellise pisiasja pärast võtaksid vaevaks läbida vägagi vaevalist ning kallist ehitusloa menetlust näitab aeg.

Samas ei lahenda pakutud määratlus ära küsimust kas vana hoonet on võimalik rekonstrueerimisloaga samas mahus samale kohale täiesti uuena üles ehitada. Kompleksne parendamine on sedavõrd laiatähenduslik lausend, et hoone komplekseks parendamiseks võib vabalt pidada ka kõikide selle vanade osade uute vastu asendamist.

Jääme ootama, milliseid vastukajasid muudatusettepanek ministeeriumitelt saab ning kas ka seadusandja tahtele vastab.